Mäklarhusets köpguide för bostadsrättsköpare

Hur går ett lägenhetsköp till?

De allra flesta går på flera visningar innan man vet vad man är ute efter. Ju fler lägenheter man tittar på desto mer lär man sig om vad man tycker är viktigt. Utrusta dig med måttstock, papper, penna och ett litet frågebatteri till mäklaren med saker du undrar över.

Lånelöfte

Om du har bestämt dig för att köpa bostadsrätt är det första du måste göra att skaffa ett lånelöfte från en bank eller bolåneinstitut. Du får då en bra överblick över din ekonomi och vilken bostadsrätt du har råd att köpa. Med lånelöftet i handen kan jakten på drömlägenheten börja!

Hur mycket kan jag låna? Ansök om lånelöfte här och få besked direkt på skärmen.

Prisjämförelse

Det kan vara en god idé att göra en snabb undersökning för att ta reda på vad liknande bostadsrätter i området sålts för. Det finns information om slutpriser på nätet som t.ex. hemnet.se eller booli.se som kan ge en indikation över hur marknaden ser ut för just ”din” lägenhet.

Öppen budgivning

Mäklarhuset tillämpar öppen budgivning, vilket innebär att mäklaren löpande redovisar buden till både säljaren och alla budgivarna. Budgivarna har då har möjligheten att bjuda över varandra. Öppen budgivningslista innebär att den slutgiltiga köparen och säljaren får ta del av den lista där buden noterats under budgivningsprocessen efter avslutad affär.

LÄS OCKSÅ: Så här går en budgivning till.

Vad är en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening utan vinstsyfte, vars medlemmar äger fastighetens lägenheter. Föreningen måste ha minst tre medlemmar och minst tre lägenheter eller lokaler. Du som bor i bostadsrätt blir alltså medlem i bostadsrättsföreningen och kan engagera dig i bostadsrättsföreningens styrelse och få inflytande över bostadsrättsföreningens ekonomi och fastighetens skick.

Äkta eller oäkta förening

En bostadsrättsförening kan vara en äkta eller oäkta förening. Det vanligaste är äkta bostadsrättsföreningar som har minst 60 procent av sin inkomst som från s.k. kallad kvalificerad verksamhet dvs har 60 % av intäkter från de egna medlemmarna. En oäkta förening har alltså mer än 40% av sina intäkter från andra än sina medlemmar t.ex. uthyrning av affärslokal.

Som köpare är det viktigt att du känner till om föreningen anses vara äkta eller oäkta då detta påverkar de skattetrycket. En oäkta förening måste betala mer i skatt än en äkta, dessutom kan bostadsrättsägaren bli förmånsbeskattad. Det är också olika skattesats vid beräkning av reavinst vid försäljning.

Hur mycket kostar det att bo i lägenhet?

Vad det kostar att bo i lägenhet beror på lägenhetens månadsavgift och eventuellt andra avgifter till föreningen uppvärmning och eventuella renoveringar som måste genomföras.

Avgift

Varje månad, kvartal eller år, betalar du som bostadsrättsägare in en avgift till bostadsrättsföreningen. Avgiften är tänkt till att täcka kostnaderna för de löpande driftskostnaderna som t.ex. värme, vatten, sopor, fastighetsförsäkring och fastighetsskatt. Ibland kan t.ex. även TV- och bredbandsavgift ingå i månadsavgiften och ibland betalar man för vatten och värme separat utöver månadsavgiften. Fråga gärna mäklaren vad som ingår i avgiften.

Om du vill jämföra olika bostäders avgift är det bra att räkna ut avgiften per kvadratmeter, detta står oftast i årsredovisningen för bostadsrättsföreningen.

Underhåll och renoveringar

Det kan vara bra att se över gjorda och framtida underhåll och renoveringar då detta kan påverka bostadsrättsföreningens ekonomi och avgiften för bostadsrätten. Du bör särskilt se över planerade stambyten. Ett stambyte innebär att man byter rör och ledningar som transporterar avlopps- och dricksvatten i huset och är ofta en kostsam åtgärd och som kan ta lång tid att genomföra.

Vem äger marken?

Ta reda på om det är bostadsrättsföreningen eller någon annan som äger marken som fastigheten står på. Om det är en tomträtt innebär det att kommunen äger marken och ägaren av huset, dvs bostadsrättsföreningen, betalar en avgift till kommunen, avgiften kallas för tomträttsavgäld.

Om ditt nya boende står på en tomträtt är det viktigt att se över avtal och friköpspris, avgiften för en tomträttsavgäld kan nämligen variera kraftigt mellan olika platser. Om avtalet snart går ut finns det också risk att avgiften kan komma att höjas kraftigt när ett nytt avtal börjar gälla.

Pantsättning

Om du tar ett lån för att finansiera din bostadsrätt, och använder din bostad som säkerhet blir bostadsrätten pantsatt. Det innebär att det sker en pantsättning mellan dig och långivaren. De flesta föreningar tar en avgift på 1% av aktuellt prisbasbelopp (2017 är det 448 kr/lån).

Flyttdags? Byt till billig el och får 300 kr att handla för!

Måste jag besiktiga lägenheten?

Utgångspunkten när du köper en lägenhet är att du köper i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen. Som köpare är du själv ansvarig att undersöka bostadsrätten före köp, vad som kallas för undersökningsplikt. Därför rekommenderar vi på Mäklarhuset att man som köpare låter göra en noggrann besiktning innan köp.

Undersökningsplikt

Som köpare har du undersökningsplikt, vilket innebär att du är skyldig att undersöka bostadsrätten noga. Säljaren har inte ansvar för fel som är möjliga att upptäcka vid en undersökning eller som kan förväntas med hänsyn till pris, ålder, och användning. Läs mer här om undersökningsplikten. 

Dolda fel

Det är säljaren som är ansvarig för dolda fel i två år efter överlåtelsen för bostadsrätter. Dolda fel är större fel eller brister som inte kunnat upptäckas av vare sig säljare, köpare eller besiktningsman. Felet ska inte heller kunna vara förväntat för bostadens ålder, pris eller skick.

Hur lär jag mig mer om min förening?

Innan du köper en bostadsrätt rekommenderar vi att du läser igenom bostadsrättsföreningens årsredovisning för att förstå hur ekonomin i bostadsrättsföreningen ser ut.  Om du tycker att det är svårt eller om det uppstår några oklarheter kan du alltid fråga mäklaren som kan hjälpa till att reda ut olika begrepp.

Föreningens stadgar

Läs också igenom bostadsrättsföreningens stadgar för att göra ett välinformerat köp. Det är viktigt att du känner dig bekväm med föreningens regler och att du vet vad som gäller just för din bostadsrätt och vilket ansvar du som föreningsmedlem har. Det kan till exempel handla om städdagar eller vad som händer om du gör sönder något i de allmänna utrymmena. För dig som vill köpa bostadsrätt gäller också att föreningen måste godkänna dig som medlem av föreningen.

Förvaltningsberättelse

I förvaltningsberättelsen beskrivs de viktigaste händelserna under det gånga året. Här kan du också läsa om planerade ändringar så som avgiftshöjning eller omfattande renoveringar.

Resultaträkning

Föreningens resultat är summan av de pengar som föreningen har kvar när alla kostnader dragits från. Vinst blir det när intäkterna är större än föreningens kostnader, och förlust om intäkterna är mindre. Som köpare bör du vara uppmärksam både på om det finns förluster eller för stort överskott.

Balansräkning

En balansräkning visar föreningens ekonomiska status, dvs tillgångar och skulder. En förenings tillgång är till exempel mark, fastigheten och andra inventarier.

Skuldsättning

Bostadsrättsföreningens lån per kvadratmeter är ett mycket viktigt nyckeltal att ta hänsyn till när man jämför olika bostäder. Skuldsättningsgraden räknar du ut genom att dividera föreningens långfristiga skulder med föreningens totala bostadsyta. Om föreningen har stora lån innebär det att de är mer känsliga för en räntehöjning än om lånen är små.

Tilläggsupplysningar

Tilläggsupplysningarna i en årsredovisning beskriver till exempel om det finns avsättningar till en underhållsfond, styrelsens arvode och eventuella avskrivningar.

Se särskilt över om föreningen har en underhållsfond. Det kan vara bra att få en bild över hur mycket som finns sparat för att täcka kommande reparationer eller annat underhåll av fastigheten.