Tänk helhet när du köper bostadsrätt

Först och främst. Som köpare av en bostadsrätt köper du inte en lägenhet. Du köper ett medlemskap i bostadsrättsföreningen och en rätt att utnyttja bostadsytan. Därför är det också viktigt att kolla upp föreningens ekonomi inför köpet. Det menar Ingela Gabrielsson och fortsätter: 

– En årsredovisning redovisar hur det ser ut när det kommer till intäkter, utgifter, lån och underhållsplaner. Det är här du ser hur föreningen mår, vilka renoveringar som ligger i framtiden och vilka brister som kan finnas. Det är viktigt att få hela bilden av föreningens utveckling framåt.

Hur vet man att en bostadsrättsförening har ”god ekonomi”? 

– Det handlar om att se till helheten, och till balansen mellan intäkter, skulder och renoveringsbehov. Därför kan man inte plocka ut enskilda nyckeltal som en garanti för att föreningen mår bra. En ny förening kan ha en högre avgift men inga renoveringsbehov. För en gammal förening är det ofta tvärtom. 

Men visst finns det nyckeltal som man kan gå på?

– Ja, ett vanligt nyckeltal är belåning per kvadratmeter. En tumregel säger att om belåningen har ett gränsvärde under 5 000 kr är det bra och om det är över 10 000 kr är det mindre bra. Över 15 000 kr bör man undersöka ekonomin närmare. Men något att komma ihåg är att kostnaderna för belåningen kommer att vara dyrare nu när räntorna går upp, därför sjunker också gränsvärdena. Ju högre ränteläge, ju lägre gränsvärde. 

Likviditet är väl också ett viktigt nyckeltal? 

– Likviditet handlar om hur mycket pengar har föreningen på banken. Det är ofta bra med hög likviditet för då kan föreningen betala sina kortfristiga skulder utan att ta nya lån. Tumregeln är att kapitalet i kassa och på bank bör uppgå till 15-25 procent av summan av avgifter och hyror.

Vad är egentligen räntekänslighet? 

– Detta nyckeltal visar hur stor del av föreningens intäkter som går till att betala låneräntor. Om räntekostnaden är mer än 50 procent av föreningens totala intäkter kan föreningen vara känslig för ränteförändringar. Det finns helt enkelt ingen buffert vilket kan tvinga föreningen att höja avgiften.

Finns det något nyckeltal som kan vara en riktig varningsklocka? 

– Det är inte bara nyckeltalen var för sig som säger något utan jag vill gärna återvända till att se till helheten. Läs igenom förvaltningsberättelsen om kommande renoveringar. Behövs det nya lån för till exempel tak- och stambyten? Påverkar det föreningens framtida ekonomi och månadsavgiften? Och ska lånen läggas om i närtid?

Vilket misstag är det vanligaste att en köpare gör? 

– Det är lätt att känslorna tar över när man köper bostad. Man glömmer gärna att det finns en föreningsekonomi att ta hänsyn till. Särskilt när budgivningarna har varit snabba, har många tappat kontrollen. Men nu när bostadsmarknaden är trögare hinner man tänka efter, det är bra! 

Om du ändå väljer en förening med dålig ekonomi – vad ska du tänka på? 

– Här är vi tillbaka till vikten av att göra en helhetsbedömning av affären. Undersök varför ekonomin har blivit dålig. Det kanske är en styrelse som har dålig kunskap och då kan det finnas saker som kan bli bättre. Och troligen har bostaden ett lägre pris vilket kan kompensera om det blir avgiftshöjningar. Var beredd på att engagera dig!

Är det något annat som du tänker på, Jonas Mattsson? 

– Ett annat tips är att kika på vilka renoveringar som föreningen har gjort, vad de tänker göra i närtid och hur dessa är tänkta att finansieras. Finns det kapital sparat eller måste de ta lån? Och är du osäker – be mäklaren att titta på årsredovisningen innan du lägger bud! Det bästa tips jag kan ge är att om du både ska sälja och köpa bostad, hitta och skriv avtal med en mäklare tidigt, så har du någon som du kan bolla allt med. Även vid köpet av bostad. Du kan då få ett utlåtande av någon som kan se på bostadsköpet utan känslor och ge en rättvis bild av föreningen.

Några fler avslutande tips? 

– En sak man också kan kika på är dolda tillgångar i en förening och om det finns hyresrätter kvar i föreningen som ska säljas. Det kan handla om rätt stora belopp rakt in i föreningens kassa, när de väl säljs. Så det tycker jag definitivt att man ska leta efter i en årsredovisning, avslutar Jonas Mattsson. Ytterligare en fråga man kan ställa till mäklaren är om föreningen äger marken eller om det är tomträtt. Förutsättningarna kan vara väldigt olika och mäklaren kan hjälpa till att reda ut begreppen.