Har du sålt din bostad? Här är tipsen inför deklarationen 2023

Din deklaration för 2022 ska vara inlämnad till Skatteverket senast den 2 maj 2023. Du som har sålt din bostad ska lämna en bilaga tillsammans med deklarationen, oavsett om du gjort vinst eller förlust.

Bostadsförsäljningen deklareras i din vanliga inkomstdeklaration året efter att du har sålt din bostad. Du som säljer (undertecknat kontrakt) under 2022 ska redovisa försäljningen på en blankett som du lämnar som bilaga till din deklaration 2023, vilken ska vara skapad åt dig i Skatteverkets e-tjänst Inkomstdeklaration 1.

För dig som deklarerar på papper ska försäljningen redovisas på en blankett som lämnas som en bilaga. För försäljning av villa, radhus, parhus, fritidshus eller en ägarlägenhet ska blankett K5 användas, medan en bostadsrätt eller bostadsrättsradhus ska deklareras med blankett K6.

Skatt vid vinst eller förlust

Du som har sålt med vinst kan betala in vinstskatten direkt efter att du har sålt bostaden om du vill. Skriver du på köpekontraktet under 2022 betalar du så här för att slippa ränta på ditt skattekonto:

Om din kvarskatt blir mer än 30 000 kronor behöver du betala in den del av kvarskatten som överstiger 30 000 kronor, så att den är bokförd senast den 13 februari 2023. Betala in resterande belopp så att de är bokförda senast den 3 maj 2023. Om din kvarskatt blir högst 30 000 kr slipper du att betala ränta om inbetalningen är bokförd senast den 3 maj 2023.

Om du sålt din privata bostadsrätt med förlust, är det möjligt att dra av halva förlustsumman. Men denna del slås också ihop med andra inkomster och utgifter av kapital. Om förlusten är större än de övriga vinsterna och inkomsterna får du ett underskott av kapital som du kan göra avdrag för. 

Detta kan du göra avdrag för

I deklarationen kan du göra avdrag för vissa kostnader och utgifter du haft för bostaden, vilket kan göra skatteinbetalningen mindre. 

1. Försäljningsutgifter

Du får göra avdrag för olika kostnader för själva försäljningen i deklarationen.

• Mäklararvode samt eventuell kostnad för värdering
• Styling
• Fotograf
• Annonsering av bostad
• Försäkring – om du har köpt till en dolda fel-försäkring
• Besiktning av huset inför en försäljning
• Eventuella advokatkostnader

2. Förbättringsutgifter

Du får dra av renoveringar och underhåll som gjorts under de senaste fem åren och har varit värdehöjande. För att du ska få göra avdrag för en förbättringsutgift vid beräkning av kapitalvinst/förlust ska nedanstående förutsättningar vara uppfyllda:

• Arbetet har utförts på den sålda fastigheten: Att utgiften ska avse den aktuella fastigheten är en grundförutsättning för att du ska få avdrag. Du måste också själv ha haft utgiften för förbättringen. Om du fått ROT-avdrag får avdrag endast göras på den utgift du själv haft efter skattereduktion. 
• Utgiften kan visas/styrkas: Arbeten utförda på bostaden ger i sig inte omedelbart rätt till avdrag. Man måste dessutom räkna med att kunna styrka att man haft utgiften med fakturor, kvitton eller motsvarande handlingar. Du måste ha renoverat och byggt nytt för minst 5 000 kronor under ett kalenderår för att kunna räkna med utgifterna för det året. Dina sammanlagda förbättringsutgifter måste ha varit minst 5 000 kr under ett kalenderår för att du ska kunna göra avdrag.
• Följande förbättringsutgifter kan ge avdrag om de skett under försäljningsåret eller de fem föregående åren: Åtgärder som har till syfte att återställa bostaden i nyskick, eller det skick den hade vid till- eller ombyggnad. Du får endast göra avdrag för utgifter för reparation och underhåll som medfört att byggnaden är i bättre skick vid försäljningen jämfört med vid köpet av bostaden. Utgifter som endast återställer bostaden i det skick som den befann sig i vid köpet, eller vid en senare ny-, till- eller ombyggnad, är inte giltiga för avdrag. Du får alltså inte göra avdrag för rena reparationer. Om du köpte en ny bostad kan inget avdrag medges för förbättrande reparation, dock kan det medges för grundförbättringar enligt nedan. 

Men olika förbättringar hanteras på olika sätt – Skatteverket presenterar dem här och du kan använda myndighetens verktyg för att räkna ut dina utgifter.

3. Grundförbättringar

Du får dra av utgifter som du har haft för att förbättra bostaden. Grundförbättringar kan till exempel vara: ny- och ombyggnad, nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare eller att man bytt till bättre utrustning. Har man dessutom gjort reparationer och underhåll, som byte av handfat eller ny färg på väggarna, kan man även få dra av för det. Läs mer om grundförbättringar hos Skatteverket.

När du räknar ut om du vid försäljningen av din bostad ska deklarera en vinst eller en förlust, får du minska försäljningspriset (köpeskillingen) med utgifter som du har haft för att förbättra bostaden. Det gäller småhus, ägarlägenhet eller bostadsrätt. 

Om du ska göra uppskov

Du som sålt din gamla bostad med vinst och köpt en ny som du flyttat in i kan i vissa fall få uppskov på kapitalvinstskatten, vilket är 22 procent av vinsten.  Det är inte det belopp du skulle ha betalat i skatt som du får uppskov med, utan den vinst som du skjuter fram beskattningen av är ditt uppskovsbelopp. Reglerna kan ändras så att vinst vid bostadsförsäljningar beskattas med en annan skattesats den dag du ska betala skatten på ditt uppskovsbelopp. Det innebär du kan få betala både mer och mindre skatt än om du betalar skatten på vinsten direkt vid försäljningen. Du kan ha kvar uppskovet så länge du äger ersättningsbostaden. Med ersättningsbostad menas den bostad du köpte när du sålde din tidigare bostad och fick uppskov. Det betyder alltså inte att du slipper att betala skatt, utan att du kan skjuta upp att betala skatt för hela eller delar av vinsten. Den del av vinsten som du inte skattar för kallas för uppskovsbelopp. Uppskovsbeloppet är begränsat till ett visst takbelopp vilket för närvarande är 3 miljoner kr per bostad och gäller för avyttring av privatbostadsfastigheter och privatbostadsrätter som skett från och med den 1 juli 2020. Det finns även en nedre beloppsgräns för nya uppskovsbelopp. Minimibeloppet för ett uppskovsbelopp är 50 000 kr. Vid delägd bostad gäller beloppsgränsen varje delägare för sig. En förlust får dras av med 50 procent. 

Tidigare beskattades uppskovsbeloppet med 0,5 procent per år. Från och med den 1 januari 2021 har denna uppskovsränta tagits bort, vilket innebär att säljaren inte betalar någon årlig skatt på uppskov om försäljning skedde år 2020 eller senare. Besök Skatteverkets hemsida för att ta reda på om du kan få uppskov. 

Har du fler frågor och funderingar kring skattefrågor kan du vända dig direkt till Skatteverket för hjälp.